El próximo 21 de febrero, 11 días antes de la disolución de la cámara, se espera que el Congreso de los Diputados apruebe una de las pocas leyes de esta legislatura socialista: la Ley Hipotecaria. De hecho, esta ley, fruto de una transposición de una directiva europea, entrará en vigor con más de dos años de retraso y se implementará completamente entre el primer y tercer mes después de su aprobación.
¿Qué cambios alberga esta nueva ley? ¿Cómo afectará en la compra de una vivienda mediante un préstamo hipotecario? Nosotros te lo contamos en 9 puntos:
1. Los bancos se harán cargo de los gastos de formalización de la hipoteca (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría, gestoría y Registro), menos de los gastos de tasación. Esto significa que el cliente se ahorrará entre 1.500 y 3.000 euros, por lo que únicamente tendrá que hacer frente al coste de la tasación, que ronda los 400€.
Sin embargo, el Senado va un paso más allá y propone que las entidades bancarias queden exentas de pagar el impuesto de AJD si la finalidad del préstamo es la compra de una primera vivienda.
2. Los bancos solo podrán ejecutar embargos cuando el cliente impague lo equivalente a:
- 12 cuotas o al 3% del capital que le prestado, si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.
- A 15 cuotas o al 7% del capital prestado, si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad.
Hasta ahora, en teoría se podía proceder al desahucio después de 3 meses sin pagar.
3. El cliente debe tener acceso a un borrador de la hipoteca al menos 10 días antes de la firma, así como a un asesoramiento gratuito por parte del notario. Esto permitirá que el usuario esté más protegido, puesto que tendrá más tiempo y recursos para conocer mejor qué es lo que va a contratar.
4. Reducción a la mitad de las comisiones por amortización, en especial en las hipotecas fijas (recargo máximo del 2% en los 10 primeros años de vida del préstamo y del 1,5% después).
5. Comisión de apertura. Hasta ahora, los bancos podían cobrar dos comisiones cuando el cliente contrataba una hipoteca (la de apertura y la de estudio) y ninguna de ellas estaba limitada. La nueva norma no prohíbe el cobro de dichas comisiones aunque sí establece que solo se pueda percibir una de ellas (la de apertura), la cual englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
6. Las subrogaciones (mover el préstamo a otro banco con condiciones mejores) dejarán de estar exentas tributariamente. Una vez que el consumidor haya aceptado la oferta de la nueva entidad, esta se lo notificará al banco actual, que tendrá 7 días para certificarle el importe que se va a subrogar. Una vez pasado este trámite, el banco del que todavía es cliente el consumidor tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si este no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.
7. Prohibición de las clausulas suelo. La cláusula suelo son unos tipos de interés que fijan los bancos en el momento que un usuario quiere que se le conceda una hipoteca.El índice que marca la tasación de la mayoría de hipotecas a tipo variable es el Euríbor. En este tipo de hipotecas los intereses que pide una entidad son la suma del Euríbor y un porcentaje que fija el banco, a revisar anualmente. Al ser éste un índice que fluctúa periódicamente, algunos bancos acordaron con los clientes unos topes para asegurarse un cobro mínimo que no esté sujeto a esa volatilidad. Estos topes son las llamadas cláusula suelo.
8. Las entidades no podrán imponer sus productos vinculados (seguro de hogar, de vida o plan de pensión, por ejemplo), aunque sí podrán hacer bonificaciones por los productos que se contraten. Es decir, los bancos solo podrán presentar la hipoteca y el resto de productos por separado, de forma que el cliente pueda contratar lo que quiera y con quien quiera.
9. La Ley no tiene carácter retroactivo. Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un préstamo tras su publicación en el BOE.No obstante, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
Aunque pueden resultar difíciles de comprender algunos de estos puntos, en definitiva la nueva Ley Hipotecaria tiene el objetivo de proteger los intereses del usuario ante los bancos. Así, si estás deseando comprar tu primera vivienda u otra propiedad, no dejes que te frene el hecho de pedir un préstamo hipotecario.
Desde Eurofincas estaremos encantados de poderte explicar los cambios de la nueva Ley y aconsejarte en cómo solicitar un préstamo para tu nuevo hogar.
