Francesc Llovera · Responsable del departamento de administración de fincas
Define el diccionario al moroso como aquella persona que es falto de puntualidad o de actividad, no obstante en nuestro entorno profesional entendemos por moroso aquel propietario que no paga aunque se le reclame de forma continua, insistente y utilizando medios fehacientes como el buró-fax, por ejemplo. Es una de las problemáticas con las que tiene que batallar arduamente el administrador de fincas y en la que muchos copropietarios utilizan como baremo para valorar la valía y profesionalidad del administrador, a pesar que en el fondo es una actitud de irresponsabilidad e insolidaridad del propietario deudor frente al resto de su comunidad.
Hay que tener muy en cuenta que no todos los propietarios que deben recibos se les puede catalogar de morosos; hay propietarios que pueden acumular un cierto número de recibos pendientes de pago como consecuencia de problemas laborales, sociales, y en especial aquellos afectados por la actual situación de crisis social, económica, sanitaria derivada de la pandemia del Covid-19, que ha generado una colaboración y una especial relación entre los propietarios y el administrador, etc. pero estos propietarios, por regla general, buscan un acuerdo con el administrador para poder cubrir su deuda en un tiempo determinado; en estos casos se oficializa dicho acuerdo a través de un documento de reconocimiento de deuda, que firma el propietario deudor y el presidente de la comunidad y que en porcentaje muy elevado de ocasiones se cumple enteramente. No obstante el moroso es, por antonomasia, el mal pagador; el que sabiendo que se le está reclamando lo que debe promete lo que no puede cumplir, da excusas inexcusables y, como último recurso, es el propietario que más se queja de las gestiones del administrador y del presidente de la comunidad.
Ciertamente, hay comunidades de propietarios que esta figura no existe; esto no quiere decir que no haya existido, pero que gracias a la labor conjunta de las decisiones correctas adoptadas por la comunidad y la gestión pertinaz del administrador han conseguido que aquellos propietarios que en algún momento han tenido la tentación de dejar de pagar recibos se han encontrado con la fuerza de la ley y la repulsa de sus vecinos.
Y como lo han conseguido? No es fácil pero sí que es factible: utilizando unos protocolos de actuación que van desde la reclamación amistosa a través de una llamada de teléfono, un recordatorio por escrito a través de un e-mail o un sms, pasando por la exigencia del pago de forma fehaciente mediante reclamación de la deuda mediante un buró-fax y en última instancia, cuando el administrador por sí mismo ha agotado toda su fuerza ante el moroso, que la comunidad de propietarios acuerde en una Junta de Propietarios, aplicando lo que establece el art. 553-45 del Libro V del Código Civil de Catalunya, la reclamación por via judicial al propietario en cuestión, dejando en las manos de un abogado dicha gestión, que puede acabar con el embargo preventivo de la entidad del propietario deudor e incluso, con la subasta de la misma, siempre en función de la deuda adquirida.
Apartado a parte se merece, por su trascendencia la figura legal de la “afectación real”; esto es lo que determina la Ley catalana en su artículo 553-5-1 que dice textualmente: “Los elementos privativos están afectos con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y de los cuatro años inmediatamente anteriores (contrariamente a los tres años que establece la Ley de Propiedad Horizontal de ámbito estatal), contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio si procede, de la responsabilidad de quien transmite”. La afectación o afección real es un gravamen preferente. Es una hipoteca legal tácita que se establece en garantía de obligaciones inherentes al derecho de propiedad por el hecho de estar sometidos voluntaria (Ccat) u obligatoriamente (LPH) al régimen jurídico de la propiedad horizontal. Un ejemplo propuesto por Pedro Yúfera, prestigioso abogado especialista en Propiedad Horizontal, se basa en que si un propietario adeuda las cuotas de 3 meses del año corriente más los 6 años anteriores, este será el responsable último del pago, pero el elemento privativo (el piso, plaza de parking, etc.) está afecto a una hipoteca legal tácita por el importe correspondiente a los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en que se transmiten y los cuatro años naturales inmediatamente anteriores, y por tanto la Comunidad puede reclamar al titular actual de este elemento privativo, cualquiera que sea su título de adquisición, los importes que resulten de este periodo establecido legalmente (tres meses y cuatro años), sin que este pueda oponerse a su pago, por cuanto lo que responde es el elemento privativo. Con respecto a las otras anualidades anteriores (en este ejemplo dos años), el único responsable será el anterior propietario transmitente que responderá con todos sus bienes presentes y futuros (responsabilidad universal). Satisfecho el pago por el actual propietario por deudas generadas o que debían ser satisfechas por el transmitente, aquel podrá repetir contra este.
Recordar que el propietario que debe dinero a la comunidad está privado de voto en las juntas de propietarios y que en caso de querer desposeerse de su propiedad deberá solicitar al administrador un Certificado de Corriente de Pago que en muchos casos sirve para resolver dicha situación de morosidad, ya que hay pocos compradores que se atrevan a adquirir un inmueble sin esta garantía exigible en el momento de elevar a publico dicha transacción.
